El Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Madrid ha dictado la Sentencia 261/2025, de carácter pionero, en la que estima parcialmente una demanda interpuesta por una familia residente en un edificio del centro de Madrid, frente a cuatro mercantiles que explotaban turísticamente un total de nueve inmuebles ubicados en la misma finca. La resolución judicial, dictada tras la práctica de prueba pericial y testifical, declara expresamente la vulneración del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar de los actores, consagrado en el artículo 18.1 de la Constitución Española, y acuerda el cese inmediato de la actividad en dichas viviendas, además de imponer una indemnización por daños morales superior a los 38.000 euros.
La resolución judicial destaca que las inmisiones acreditadas no se reducen a hechos aislados ni a molestias propias de la convivencia en régimen de propiedad horizontal, sino que constituyen una perturbación constante, grave y prolongada en el tiempo que afecta directamente a la esfera íntima y familiar del núcleo convivencial demandante. La magistrada analiza el elenco de situaciones acreditadas en autos: ruidos reiterados, presencia ininterrumpida de personas ajenas al inmueble, uso indebido de espacios comunes para prácticas insalubres e incluso ilícitas (relaciones sexuales en zonas comunes, vómitos, basura arrojada a patios interiores, rotura de elementos estructurales del edificio, y reiteradas intervenciones policiales), constatando la existencia de una alteración permanente de las condiciones mínimas de habitabilidad, higiene, tranquilidad y descanso, que exceden del uso legítimo de los elementos comunes y del propio ejercicio del derecho de propiedad.
La sentencia reconoce que, si bien la actividad de arrendamiento turístico no está prohibida per se ni por la comunidad de propietarios en cuestión, ello no puede traducirse en una renuncia tácita a los derechos constitucionales de los vecinos residentes. De hecho, en virtud del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad podría haber instado la cesación de actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, aunque en el presente caso no se había logrado alcanzar la mayoría cualificada exigida para ello. Esta circunstancia, sin embargo, no impide a los particulares ejercitar directamente una acción de tutela civil de derechos fundamentales al amparo de los artículos 1.1, 10.1 y 53.2 CE, en relación con el artículo 18.1 CE y el artículo 1902 del Código Civil. En este sentido, la doctrina del Tribunal Supremo ha venido reiterando que las inmisiones intolerables en el ámbito del domicilio constituyen una violación directa del derecho a la inviolabilidad domiciliaria, tal y como se refleja en la STS de 7 de abril de 1997 (RJ 1997/2983), la STS 746/2002, de 24 de julio, o la STS 572/2016, de 29 de septiembre, entre otras.
La resolución resulta especialmente relevante por dos razones jurídicas fundamentales. En primer lugar, porque acoge la tesis de que la persistencia, intensidad y gravedad de las perturbaciones derivadas de una explotación turística descontrolada pueden tener entidad suficiente para configurar un atentado al derecho fundamental a la intimidad familiar, aunque no se haya consumado una infracción urbanística o administrativa específica en todos los casos. En segundo lugar, porque considera que la falta de prohibición expresa de esta actividad por parte de la comunidad no impide su eventual ilicitud desde el punto de vista de la responsabilidad extracontractual y de la tutela civil de derechos fundamentales. Como señaló el Tribunal Constitucional en la STC 186/2000, el derecho a la intimidad se vulnera no solo por injerencias deliberadas, sino también por la tolerancia institucional de conductas que deterioren de forma sustancial el ámbito privado de las personas.
A efectos indemnizatorios, la magistrada valora el daño moral sufrido por los actores con base en el informe pericial psiquiátrico aportado, elaborado conforme a parámetros objetivos y respaldado por documental médica de la sanidad pública. Estima procedente la cuantía reclamada (más de 38.000 euros) y distribuye la responsabilidad entre las codemandadas de forma proporcional al número de viviendas que cada una explota en el edificio. Se rechaza, no obstante, la inclusión de los gastos médicos como concepto indemnizable autónomo al no haber sido debidamente justificados ni cuantificados, sin perjuicio de su eventual integración en las costas procesales.
Esta resolución sienta un precedente relevante que refuerza la línea jurisprudencial iniciada por pronunciamientos como la SAP de Barcelona, Sección 13ª, de 8 de enero de 2019 (JUR 2019/12750), en la que se estimó una acción de cesación por ruidos y ocupación reiterada de zonas comunes por huéspedes de alquiler turístico, así como la SAP de Madrid, Sección 25ª, de 15 de febrero de 2021 (JUR 2021/93580), que calificó como “intromisión ilegítima” el uso masivo de viviendas en régimen de corta estancia en edificios residenciales sin control ni supervisión.
