Kurz gefasst. Strafverteidigung und Nebenklage bei Immobilienbetrug in Spanien. Strafverteidiger in Alicante und Madrid. Unverbindliche Beratung.
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Hier werden keine Verfahren verteidigt: Hier werden Folgen kontrolliert.
Verteidigung und Nebenklage bei Betrug beim Wohnungskauf, Anzahlungen ohne Bürgschaft, Doppelverkauf und Bauträgerprojekten vom Plan vor den spanischen Gerichten.
Nicht jedes gescheiterte Immobiliengeschäft ist eine Straftat. Der Betrug erfordert eine hinreichende und der Vermögensverschiebung vorausgehende Täuschung, so dass der Käufer das Geld gerade deshalb übergibt, weil er in einen Irrtum versetzt wurde, den der Verkäufer, der Bauträger oder der Vermittler hervorgerufen oder aufrechterhalten hat. Dieses Erfordernis trennt die einfache Vertragsverletzung nach Artikel 1124 des Zivilgesetzbuches von der strafrechtlichen Verantwortlichkeit nach den Artikeln 248 ff. des Strafgesetzbuches und verpflichtet zum Nachweis des vorausgehenden Vorsatzes: dass derjenige, der kassierte, bereits wusste, dass er nicht leisten würde, oder dass er eine Belastung, einen Doppelverkauf oder das Fehlen einer Genehmigung verschwieg. Ist Gegenstand des Betrugs eine Wohnung, verschärft der Gesetzgeber die strafrechtliche Antwort, weil das betroffene Gut ein Gut des Grundbedarfs ist.
Ein und derselbe Fall, etwa ein Bauprojekt vom Plan, das nie gebaut wird, eine zweimal verkaufte Wohnung oder eine verschwundene Anzahlung, vereint in der Regel mehrere Straftatbestände in Tateinheit. Sie vom ersten Schriftsatz an zu identifizieren, bestimmt die in Frage stehende Strafe, die Beweisstrategie und die Verjährungsfrist.
Hinreichende Täuschung, die beim Käufer einen Irrtum hervorruft, Vermögensverfügung und Schaden, mit Bereicherungsabsicht. Die Täuschung muss der Zahlung vorausgehen und objektiv geeignet sein, die vom Erwerber zu erwartende Sorgfalt zu überwinden.
Qualifizierter Tatbestand, wenn der Betrug Wohnungen, Güter des Grundbedarfs oder von anerkanntem sozialem Nutzen betrifft. Er ist anwendbar, wenn nachgewiesen wird, dass die Immobilie dazu bestimmt war, den Wohnbedarf des Geschädigten zu decken.
Greift, wenn die Qualifikation der Wohnung mit denen der Nummern 4 bis 7 des Artikels 250.1 zusammentrifft: besondere Schwere aufgrund des Betrugswerts, Mehrzahl von Geschädigten, Missbrauch persönlicher Beziehungen oder unternehmerischer Glaubwürdigkeit und Einsatz betrügerischer Verfahren.
Sich fälschlich eine Verfügungsbefugnis über eine Immobilie zuschreiben, die man nicht hat, oder über sie als unbelastet verfügen, obwohl sie mit Hypothek, Pfändung oder städtebaulicher Bindung belastet ist, indem man sie an einen Dritten veräußert.
Eine Immobilie unter Verschweigen einer Belastung veräußern oder sie nach der Veräußerung als unbelastet und vor der endgültigen Übertragung an den ersten Erwerber erneut verkaufen oder belasten, zum Nachteil dieses oder eines Dritten.
Zum Nachteil eines anderen einen Scheinvertrag schließen: Kaufurkunden ohne realen Preis, fiktive Einlagen in Vermögensgesellschaften oder Scheinübertragungen, die das Vermögen des Schuldners aushöhlen sollen.
Zweckentfremdung von Anzahlungen, Reservierungen und Abschlagszahlungen, die der Bauträger, die Agentur oder der Verwalter mit der Verpflichtung erhalten hat, sie für den Bau zu verwenden oder zurückzuzahlen, und die er für andere Zwecke verwendet.
Überschreitung der Verwaltungsbefugnisse über fremdes Vermögen unter Verursachung eines Schadens. Es ist der übliche Tatbestand bei Bauträgergesellschaften, Vermögensgesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften, deren Geschäftsführer die Einlagen der Mitglieder abzweigen.
Manipulation von notariellen Urkunden, Grundbuchauszügen, Baubescheinigungen, Genehmigungen, Bürgschaften oder Bankbestätigungen, um Zahlungsfähigkeit oder Eigentum vorzutäuschen. Sie wird in der Regel in Tateinheit als Mittel zum Betrug angenommen.
Der Strafrahmen hängt vom angewandten Tatbestand, dem Betrugswert und der Anzahl der Geschädigten ab. Zur Strafe kommt die zivilrechtliche Haftung aus der Straftat nach den Artikeln 109 bis 116 des Strafgesetzbuches hinzu, also Rückgabe der Immobilie oder vollständige Rückerstattung des Geleisteten mit Zinsen, sowie, wenn der Betrug über eine Bauträgergesellschaft abgewickelt wird, die strafrechtliche Verantwortlichkeit der juristischen Person nach den Artikeln 31 bis und 251 bis des Strafgesetzbuches.
| Straftat | Vorschrift | Strafrahmen | Wesentlicher erschwerender Faktor |
|---|---|---|---|
| Grundtatbestand des BetrugsHinreichende Täuschung vor der Zahlung | Art. 248 und 249 StGB | Freiheitsstrafe von 6 Monaten bis 3 Jahren | Betrag, Anzahl der Geschädigten und Schadenswiedergutmachung |
| Betrug in Bezug auf eine WohnungGut des Grundbedarfs | Art. 250.1.1 StGB | Freiheitsstrafe von 1 bis 6 Jahren und Geldstrafe von 6 bis 12 Monaten | Nachgewiesene Wohnzweckbestimmung der Immobilie |
| Besonders schwerer BetrugZusammentreffen von Qualifikationsmerkmalen | Art. 250.2 StGB | Freiheitsstrafe von 4 bis 8 Jahren und Geldstrafe von 12 bis 24 Monaten | Betrugswert und Mehrzahl von Betroffenen |
| Besondere BetrugstatbeständeDoppelverkauf, belastete Sache und Scheinvertrag | Art. 251 StGB | Freiheitsstrafe von 1 bis 4 Jahren | Datum der Belastung, guter Glaube und Grundbuchstand |
| VeruntreuungAbschlagszahlungen | Art. 253 StGB | Strafen der Art. 249 oder 250 StGB | Zielkonto des Geldes und Fehlen einer Bürgschaft |
| UntreueBauträger und Wohnungsbaugenossenschaften | Art. 252 StGB | Strafen der Art. 249 oder 250 StGB | Überschreitung der Verwaltungsbefugnisse |
| UrkundenfälschungUrkunden, Grundbuchauszüge und Bescheinigungen | Art. 390 bis 395 StGB | Freiheitsstrafe von 6 Monaten bis 3 Jahren für Privatpersonen bei öffentlichen Urkunden; von 3 bis 6 Jahren für Amtsträger oder Beamte | Art der Urkunde und Urheberschaft der Veränderung |
| Strafbare InsolvenzhandlungenVermögensverschleierung gegenüber dem Käufer | Art. 257 und 258 StGB | Freiheitsstrafe von 1 bis 4 Jahren und Geldstrafe von 12 bis 24 Monaten | Verbergen oder Übertragen von Vermögen nach der Forderung |
Orientierende Strafrahmen nach dem geltenden Strafgesetzbuch. Sie stellen keine Rechtsberatung dar; Einordnung und Strafe erfordern eine Einzelfallanalyse des Verfahrens.
Ein Bauträger, der wegen nachträglicher Mehrkosten insolvent wird, begeht keinen Betrug; ihn begeht, wer kassiert und dabei weiß, dass er nicht liefern wird. Der entscheidende Beweis liegt nicht im Vertrag, sondern in der Rückverfolgbarkeit des Geldes: Zielkonto der Abschlagszahlungen, Vorliegen oder Fehlen der von der ersten Zusatzbestimmung des Gesetzes 38/1999 über das Bauwesen geforderten Versicherung oder Bürgschaft, Baugenehmigung, Grundbuchstand der Immobilie zum Zeitpunkt der Zahlung und tatsächliche Zahlungsfähigkeit des Verkäufers in diesem Moment. Daraus ergibt sich der vorausgehenden Vorsatzes. Dieselbe Arbeit ermöglicht es, die Vermögensverschleierung nach den Artikeln 257 und 258 des Strafgesetzbuches aufzudecken, wenn der Verkäufer angesichts der Forderung sein Vermögen aushöhlt, die Straftaten gegen die Raumordnung und das illegale Bauen nach den Artikeln 319 und 320 des Strafgesetzbuches, wenn das Projekt keine Genehmigung hatte oder auf geschütztem Boden errichtet wurde, mit dem möglichen Abriss des Gebauten, und die Geldwäsche nach Artikel 301 des Strafgesetzbuches, wenn der Preis mit Geldern illegaler Herkunft gezahlt wird. Umgekehrt ist die Rückverfolgbarkeit auch die beste Verteidigung des beschuldigten Bauträgers oder Immobilienmaklers, weil sie beweist, dass das Geld für den Bau verwendet wurde und das Scheitern des Vertrags nachträglich eintrat.LIWARD Legal Intelligence Warfare for Defense, unsere eigene Methodik, die juristische Intelligence, Rechtsprechungsanalyse, Finanz- und Buchprüfungsanalyse und E-Forensik in einer einzigen Prozessstrategie vereint. Das unterscheidet uns von der konventionellen Strafverteidigung.
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Gestaltung der Verteidigung oder Anklage, Beweisanträge und Aufbau des Sachverständigenbeweises.
Verteidigung in der Hauptverhandlung und gegebenenfalls Berufung, Revision und Verfassungsbeschwerde.
Käufer von Wohnungen vom Plan, die Abschlagszahlungen ohne Versicherung oder Bürgschaft geleistet und weder das Bauwerk noch die Rückerstattung erhalten haben.
Erwerber, die von einem Doppelverkauf, verdeckten Belastungen oder einer von einem Nichteigentümer errichteten Urkunde betroffen sind.
Bauträger, Verwalter von Wohnungsbaugenossenschaften und Immobilienmakler, gegen die wegen Betrugs, Veruntreuung oder Untreue ermittelt wird.
Ausländische Investoren und Nichtansässige, die als Nebenkläger auftreten und die Forderung durch dingliche Sicherungsmaßnahmen absichern müssen.
Ein frühes Gespräch kann den Verlauf der gesamten Angelegenheit ändern. Sprechen wir, bevor das Verfahren für Sie entscheidet.
Geltender Text gemäß der konsolidierten Fassung des Staatsanzeigers (BOE), mit den Tatbestandsmerkmalen und den anwendbaren Verteidigungslinien.
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