Ici, on ne se contente pas de défendre des affaires : on maîtrise leurs conséquences.
Défense et constitution de partie civile dans les fraudes à l’achat de logement, acomptes versés sans garantie, double vente et programmes vendus sur plan devant les juridictions espagnoles.
En bref. Acompte disparu, bien vendu deux fois, promoteur injoignable ? Avocat francophone en fraude immobilière en Espagne. Gel des avoirs et indemnisation. Alicante.
Toute opération immobilière qui échoue n’est pas une infraction pénale. L’escroquerie suppose une tromperie suffisante et antérieure au transfert patrimonial : l’acquéreur verse les fonds précisément parce qu’il a été induit dans une erreur créée ou entretenue par le vendeur, le promoteur ou l’intermédiaire. Ce critère sépare la simple inexécution contractuelle de l’article 1124 du Code civil espagnol de la responsabilité pénale des articles 248 et suivants du Code pénal espagnol, et impose de démontrer le dol antérieur : celui qui a encaissé savait déjà qu’il n’exécuterait pas, ou bien il a dissimulé une charge, une double vente ou l’absence de permis de construire. Lorsque la fraude porte sur un logement, le législateur aggrave la peine, car le bien touché relève des besoins de première nécessité.
Un même dossier — un programme vendu sur plan qui n’est jamais construit, un appartement vendu deux fois ou des arrhes qui disparaissent — réunit habituellement plusieurs qualifications en concours. Les identifier dès le premier acte de procédure détermine la peine encourue, la stratégie probatoire et le délai de prescription.
Tromperie suffisante provoquant l’erreur de l’acquéreur, acte de disposition patrimoniale et préjudice, dans un but de lucre. La tromperie doit précéder le paiement et être objectivement propre à vaincre la diligence exigible de l’acquéreur.
Circonstance aggravante lorsque la fraude porte sur des logements, des biens de première nécessité ou d’utilité sociale reconnue. Elle s’applique dès lors qu’il est établi que le bien était destiné à satisfaire le besoin de logement de la victime.
Elle joue lorsque l’aggravation tirée du logement se cumule avec celles des points 4º à 7º de l’article 250.1 : gravité particulière tenant au montant de la fraude, pluralité de victimes, abus de relations personnelles ou de crédibilité professionnelle et recours à un procédé frauduleux.
S’attribuer faussement un pouvoir de disposition sur un immeuble dont on ne dispose pas, ou céder ce bien comme libre alors qu’il est grevé d’une hypothèque, d’une saisie ou d’une affectation d’urbanisme.
Céder un immeuble en dissimulant l’existence d’une charge, ou le revendre ou le grever après l’avoir cédé comme libre et avant le transfert définitif au premier acquéreur, au préjudice de celui-ci ou d’un tiers.
Conclure au préjudice d’autrui un contrat simulé : actes notariés de vente sans prix réel, apports fictifs à des sociétés patrimoniales ou transferts apparents destinés à vider le patrimoine du débiteur.
Détournement des arrhes, des réservations et des acomptes que le promoteur, l’agence ou l’administrateur avait reçus à charge de les affecter aux travaux ou de les restituer, et qu’il emploie à d’autres fins.
Excéder les pouvoirs de gestion d’un patrimoine d’autrui en causant un préjudice. C’est la qualification habituelle pour les sociétés de promotion, les sociétés patrimoniales et les coopératives de logement dont les dirigeants détournent les apports des associés.
Manipulation d’actes notariés, d’extraits du registre foncier, de certificats de travaux, de permis, de cautions bancaires ou d’attestations de solvabilité afin de simuler une surface financière ou un titre de propriété. Retenu le plus souvent en concours avec l’escroquerie.
Le quantum dépend de la qualification retenue, du montant détourné et du nombre de victimes. S’y ajoutent la responsabilité civile née de l’infraction des articles 109 à 116 du Code pénal espagnol — restitution du bien ou remboursement intégral des sommes versées, intérêts compris — et, lorsque la fraude passe par une société de promotion, la responsabilité pénale de la personne morale des articles 31 bis et 251 bis du Code pénal espagnol.
| Infraction | Article | Cadre répressif | Facteur aggravant clé |
|---|---|---|---|
| Escroquerie simpleTromperie suffisante antérieure au paiement | Art. 248 et 249 CP | Emprisonnement de 6 mois à 3 ans | Montant, nombre de victimes et réparation du dommage |
| Escroquerie sur logementBien de première nécessité | Art. 250.1.1º CP | Emprisonnement de 1 à 6 ans et amende de 6 à 12 mois | Destination de logement établie pour le bien |
| Escroquerie très aggravéeCumul de circonstances aggravantes | Art. 250.2 CP | Emprisonnement de 4 à 8 ans et amende de 12 à 24 mois | Montant de la fraude et pluralité de victimes |
| Escroqueries spécialesDouble vente, bien grevé et contrat simulé | Art. 251 CP | Emprisonnement de 1 à 4 ans | Date de la charge, bonne foi et situation au registre foncier |
| Détournement de fonds reçusSommes versées à titre d’acompte | Art. 253 CP | Peines des art. 249 ou 250 CP | Compte de destination des fonds et absence de garantie |
| Gestion déloyalePromoteurs et coopératives de logement | Art. 252 CP | Peines des art. 249 ou 250 CP | Dépassement des pouvoirs de gestion |
| Faux en écrituresActes notariés, extraits du registre et certificats | Art. 390 à 395 CP | De 6 mois à 3 ans pour le particulier sur document public ; de 3 à 6 ans pour l’agent public | Nature du document et auteur de l’altération |
| Organisation frauduleuse d’insolvabilitéDissipation d’actifs face à l’acquéreur | Art. 257 et 258 CP | Emprisonnement de 1 à 4 ans et amende de 12 à 24 mois | Dissimulation ou transfert de biens après la réclamation |
Cadres répressifs indicatifs selon le Code pénal en vigueur. Ils ne constituent pas un conseil juridique ; la qualification et la peine exigent une analyse individualisée de la procédure.
Le promoteur qui fait faillite à cause d’un surcoût imprévu ne commet pas d’escroquerie ; la commet celui qui encaisse en sachant qu’il ne livrera pas. La preuve décisive ne figure pas dans le contrat mais dans la traçabilité des fonds : compte de destination des acomptes, existence ou non de l’assurance ou de la caution imposée par la première disposition additionnelle de la loi 38/1999 sur l’aménagement de la construction, permis de construire, situation du bien au registre foncier à la date de l’encaissement et solvabilité réelle du vendeur à ce moment-là. C’est de là que se déduit le dol antérieur. Ce même travail permet de détecter l’organisation frauduleuse d’insolvabilité des articles 257 et 258 du Code pénal espagnol lorsque le vendeur vide son patrimoine face à la réclamation, les infractions contre l’aménagement du territoire et la construction illégale des articles 319 et 320 du Code pénal espagnol lorsque le programme n’avait pas de permis ou a été élevé sur un sol protégé — avec la démolition possible de l’ouvrage — ainsi que le blanchiment de capitaux de l’article 301 du Code pénal espagnol lorsque le prix est réglé avec des fonds d’origine illicite. À l’inverse, cette traçabilité constitue la meilleure défense du promoteur ou de l’agent immobilier mis en cause, car elle démontre que les fonds ont bien été affectés au chantier et que l’échec du contrat est survenu par la suite.LIWARD Legal Intelligence Warfare for Defense—, notre méthodologie propre qui intègre intelligence juridique, analytique jurisprudentielle, analyse financière et comptable et e-forensic dans une seule stratégie procédurale. C’est ce qui nous distingue de la défense pénale conventionnelle.
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Acquéreurs sur plan ayant versé des acomptes sans assurance ni caution bancaire, qui n’ont reçu ni le bien ni le remboursement.
Acquéreurs victimes d’une double vente, de charges dissimulées ou d’un acte notarié signé par une personne qui n’était pas propriétaire.
Promoteurs, dirigeants de coopératives de logement et agents immobiliers mis en cause pour escroquerie, détournement de fonds ou gestion déloyale.
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