La STS 620/2026, de 21 de mayo, estima el recurso de la Generalitat Valenciana: el Estado carece de competencia para crear un registro estatal superpuesto a los registros autonómicos de vivienda turística.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, de 21 de mayo, ha anulado parcialmente el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, la norma que creó el Registro Único de Arrendamientos de corta duración (conocido como NRA) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. La resolución, que estima en lo sustancial el recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana, concluye que el Estado carece de competencia constitucional para establecer un registro estatal exhaustivo y centralizado que se superponga a los registros autonómicos de viviendas turísticas ya existentes.
El fondo del asunto: una cuestión competencial
El Real Decreto 1312/2024 nació para dar aplicación al Reglamento (UE) 2024/1028 sobre recogida e intercambio de datos de los alquileres de corta duración, y articuló el sistema a través del Registro de la Propiedad, encomendando su gestión operativa al Colegio de Registradores y convirtiendo el número de registro en requisito para anunciar viviendas en las plataformas. El Supremo rechaza los títulos competenciales invocados por el Estado. Ni la ordenación de los registros e instrumentos públicos del artículo 149.1.8 de la Constitución (el NRA no es un registro civil de derechos, sino un instrumento administrativo de control de una actividad económica), ni las bases y coordinación de la planificación económica del artículo 149.1.13 (que amparan coordinación, no un procedimiento exhaustivo de inscripción habilitante), ni las condiciones básicas de igualdad del artículo 149.1.1 dan cobertura a un sistema que, en la práctica, funcionaba como una autorización estatal de la actividad de alquiler turístico. Esa materia, recuerda la Sala, corresponde a las comunidades autónomas en virtud de sus competencias sobre ordenación del turismo y vivienda.
Qué se anula y qué sobrevive
La anulación es parcial y quirúrgica. Cae el Registro Único de Arrendamientos como procedimiento estatal de inscripción habilitante, la función de calificación administrativa atribuida a los registradores de la propiedad sobre requisitos turísticos y la configuración del número de registro como condición para operar. Se mantienen, en cambio, la Ventanilla Única Digital como mecanismo de coordinación entre administraciones y plataformas, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas digitales derivadas del Reglamento europeo y la compartición de datos estadísticos, actividades que sí encajan en las competencias estatales de coordinación y estadística. El fallo confirma, además, las advertencias que el Consejo de Estado había formulado en su dictamen de 18 de diciembre de 2024, que el Gobierno decidió no atender.
Implicaciones para propietarios, plataformas y autonomías
Para los propietarios y gestores de alquileres turísticos y de temporada, la referencia administrativa vuelve a ser el registro de su comunidad autónoma, con los requisitos y procedimientos propios de cada territorio. Para las plataformas, el escenario es dual: desaparece el número estatal como condición habilitante de los anuncios, pero subsisten las obligaciones de datos del Reglamento (UE) 2024/1028. Para las comunidades autónomas, la sentencia supone un espaldarazo a una línea jurisprudencial consolidada que protege sus competencias en turismo y vivienda frente a la expansión normativa estatal. Queda por ver la reacción del Gobierno, que puede optar por rediseñar el sistema en clave de pura coordinación o por intentar una norma con rango de ley, y cómo se resolverán las situaciones creadas al amparo del sistema anulado, cuestión que el texto íntegro de la sentencia deberá precisar.
La decisión ilustra, en fin, una constante de nuestro Estado autonómico: la aplicación del Derecho europeo no altera el reparto interno de competencias. El Reglamento europeo exigía coordinación e intercambio de datos, no un registro estatal centralizado; al ir más allá, el Real Decreto invadió un terreno que la Constitución reserva a las autonomías. Esta información tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico.
Francisco Javier Martín Porras
Abogado penalista. Socio director de Société de Conseil Juridique et Expert. Sedes en Alicante y Madrid.
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Francisco Javier Martín Porras
Abogado penalista, socio de Société de Conseil Juridique et Expert y creador de la metodología LIWARD®. Dirige la defensa en procedimientos penales de alta complejidad, combinando estrategia procesal con análisis pericial y forense. Conozca al equipo →
