En breve. Defensa penal y acusación particular en casos de estafa inmobiliaria en España. Abogados penalistas en Alicante y Madrid. Consúltanos sin compromiso.
Aquí no se defienden causas: se controlan consecuencias.
Defensa y acusación particular en fraudes de compraventa de vivienda, entregas a cuenta sin aval, doble venta y promociones sobre plano ante los juzgados españoles.
No toda operación inmobiliaria fallida es un delito. La estafa exige un engaño bastante y anterior al desplazamiento patrimonial, de modo que el comprador entrega el dinero precisamente porque ha sido inducido a un error que el vendedor, el promotor o el intermediario creó o mantuvo. Ese requisito separa el simple incumplimiento contractual del artículo 1124 del Código Civil de la responsabilidad penal de los artículos 248 y siguientes del Código Penal, y obliga a acreditar el dolo antecedente: que quien cobró ya sabía que no iba a cumplir, o que ocultó una carga, una doble venta o la inexistencia de licencia. Cuando el objeto del fraude es una vivienda, el legislador agrava la respuesta penal porque el bien afectado es de primera necesidad.
Un mismo asunto —una promoción sobre plano que nunca se construye, un piso vendido dos veces o unas arras que desaparecen— suele reunir varios tipos penales en concurso. Identificarlos desde el primer escrito determina la pena en juego, la estrategia probatoria y el plazo de prescripción.
Engaño bastante que provoca error en el comprador, acto de disposición patrimonial y perjuicio, con ánimo de lucro. El engaño debe ser previo al pago y objetivamente idóneo para vencer la diligencia exigible al adquirente.
Subtipo agravado cuando la defraudación recae sobre viviendas, bienes de primera necesidad o de reconocida utilidad social. Se aplica cuando se acredita que el inmueble estaba destinado a satisfacer la necesidad de alojamiento del perjudicado.
Opera cuando la agravante de vivienda concurre con las de los numerales 4º a 7º del artículo 250.1: especial gravedad por el valor de la defraudación, pluralidad de perjudicados, abuso de relaciones personales o de credibilidad empresarial y empleo de procedimiento fraudulento.
Atribuirse falsamente una facultad de disposición sobre un inmueble de la que se carece, o disponer de él como libre estando gravado con hipoteca, embargo o afección urbanística, enajenándolo a un tercero.
Enajenar un inmueble ocultando la existencia de una carga, o volver a venderlo o gravarlo después de haberlo enajenado como libre y antes de la transmisión definitiva al primer adquirente, en perjuicio de este o de un tercero.
Otorgar en perjuicio de otro un contrato simulado: escrituras de compraventa sin precio real, aportaciones ficticias a sociedades patrimoniales o transmisiones aparentes destinadas a vaciar el patrimonio del deudor.
Distracción de arras, reservas y cantidades entregadas a cuenta que el promotor, la agencia o el administrador recibió con obligación de aplicarlas a la construcción o de devolverlas, y que destina a fines distintos.
Excederse en las facultades de administración de un patrimonio ajeno causando un perjuicio. Es la figura habitual en promotoras, sociedades patrimoniales y cooperativas de viviendas cuyos gestores desvían las aportaciones de los socios.
Manipulación de escrituras, notas simples registrales, certificados de obra, licencias, avales o certificaciones bancarias para aparentar solvencia o titularidad. Suele apreciarse en concurso medial con la estafa.
El marco penal depende del tipo aplicado, del valor defraudado y del número de perjudicados. A la pena se suma la responsabilidad civil derivada del delito de los artículos 109 a 116 del Código Penal —restitución del inmueble o devolución íntegra de lo entregado, con intereses— y, cuando el fraude se canaliza a través de una sociedad promotora, la responsabilidad penal de la persona jurídica de los artículos 31 bis y 251 bis del Código Penal.
| Delito | Precepto | Marco de pena | Factor agravante clave |
|---|---|---|---|
| Estafa básicaEngaño bastante previo al pago | Arts. 248 y 249 CP | Prisión de 6 meses a 3 años | Cuantía, número de perjudicados y reparación del daño |
| Estafa sobre viviendaBien de primera necesidad | Art. 250.1.1º CP | Prisión de 1 a 6 años y multa de 6 a 12 meses | Destino de vivienda acreditado del inmueble |
| Estafa hiperagravadaConcurrencia de agravantes | Art. 250.2 CP | Prisión de 4 a 8 años y multa de 12 a 24 meses | Valor de la defraudación y pluralidad de afectados |
| Estafas específicasDoble venta, cosa gravada y contrato simulado | Art. 251 CP | Prisión de 1 a 4 años | Fecha de la carga, buena fe y estado registral |
| Apropiación indebidaCantidades entregadas a cuenta | Art. 253 CP | Penas de los arts. 249 o 250 CP | Cuenta de destino del dinero y ausencia de aval |
| Administración deslealPromotoras y cooperativas de viviendas | Art. 252 CP | Penas de los arts. 249 o 250 CP | Extralimitación en las facultades de administración |
| Falsedad documentalEscrituras, notas simples y certificados | Arts. 390 a 395 CP | Prisión de 6 meses a 3 años el particular en documento público; de 3 a 6 años la autoridad o funcionario | Naturaleza del documento y autoría de la alteración |
| Insolvencias puniblesAlzamiento frente al comprador | Arts. 257 y 258 CP | Prisión de 1 a 4 años y multa de 12 a 24 meses | Ocultación o transmisión de bienes tras la reclamación |
Marcos punitivos orientativos según el Código Penal vigente. No constituyen asesoramiento jurídico; la calificación y la pena exigen análisis individualizado de la causa.
Un promotor que quiebra por un sobrecoste sobrevenido no comete estafa; la comete quien cobra sabiendo que no va a entregar. La prueba decisiva no está en el contrato, sino en la trazabilidad del dinero: cuenta de destino de las entregas a cuenta, existencia o no del seguro o aval exigido por la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, licencia de obras, situación registral del inmueble en la fecha del cobro y solvencia real del vendedor en ese momento. De ahí se infiere el dolo antecedente. Ese mismo trabajo permite detectar el alzamiento de bienes de los artículos 257 y 258 del Código Penal cuando el vendedor vacía su patrimonio ante la reclamación, los delitos contra la ordenación del territorio y la construcción ilegal de los artículos 319 y 320 del Código Penal cuando la promoción carecía de licencia o se levantó sobre suelo protegido —con la posible demolición de lo construido— y el blanqueo de capitales del artículo 301 del Código Penal cuando el precio se abona con fondos de origen ilícito. En sentido inverso, la trazabilidad es también la mejor defensa del promotor o del agente inmobiliario investigado, porque demuestra que el dinero se aplicó a la obra y que la frustración del contrato fue sobrevenida.LIWARD Legal Intelligence Warfare for Defense—, nuestra metodología propia que integra inteligencia jurídica, analítica jurisprudencial, análisis financiero-contable y e-forensic en una sola estrategia procesal. Es lo que nos distingue de la defensa penal convencional.
Mapeo del procedimiento, análisis jurisprudencial y detección temprana de vulnerabilidades probatorias.
Reconstrucción de flujos económicos y peritaje de la documentación que sostiene —o desmonta— la acusación.
Cadena de custodia, validez de la prueba electrónica y trazabilidad de criptoactivos con rigor pericial.
Decisión precisa en cada fase, del primer interrogatorio a la casación, sostenida en el análisis del riesgo.
Asistencia inmediata 24/7, preparación de la declaración y control de las medidas cautelares desde el primer acto.
Estudio del expediente, peritaje financiero y digital, e identificación de la teoría del caso.
Diseño de la defensa o acusación, proposición probatoria y articulación de la prueba pericial.
Defensa en plenario y, en su caso, recursos de apelación, casación y amparo.
Compradores de vivienda sobre plano que entregaron cantidades a cuenta sin seguro ni aval y no han recibido la obra ni la devolución.
Adquirentes afectados por una doble venta, por cargas ocultas o por una escritura otorgada por quien no era titular del inmueble.
Promotores, administradores de cooperativas de viviendas y agentes inmobiliarios investigados por estafa, apropiación indebida o administración desleal.
Inversores extranjeros y no residentes que necesitan personarse como acusación particular y asegurar el cobro con medidas cautelares reales.
Una conversación temprana puede cambiar el curso de todo el asunto. Hablemos antes de que el procedimiento decida por usted.
Société de Conseil Juridique et Expert es un despacho de abogados con sedes en Madrid, Alicante, Londres y París, especializado en defensa y acusación penal, delitos económicos y corporativos y derecho tecnológico. Trabajamos con orientación estratégica en procedimientos penales complejos, propiedad intelectual y análisis forense avanzado, y prestamos consultoría jurídica, compliance y escudos de protección a particulares y empresas. Atendemos desde Alicante y Madrid, con consulta online en toda España y asistencia al detenido 24 horas. Resuelva sus dudas en las preguntas frecuentes o solicite una primera consulta.
Copyright © 2026 Société de Conseil Juridique et Expert S.L.
